sexta-feira, 16 de outubro de 2015

Saem as praças. Ficam os carros

15/10/2015 - O Popular - GO

VANDRÉ ABREU

Até o fim deste ano, Goiânia não terá mais a Praça do Relógio, no Jardim Goiás, que está sendo recortada pela Prefeitura para a continuidade da Avenida Jamel Cecílio e da Rua 12, sob o argumento de aumentar a fluidez no trânsito em uma região crítica da cidade. As obras começaram na terça-feira. A solução para o problema dos carros suscitou discussões sobre a perda de referências e até da identidade da capital, já que a praça é considerada um equipamento característico da Região Sul. Nas redes sociais há até mesmo uma campanha: #SalvemaPraçadoRelógio.

O recorte, modificação ou eliminação de praças para dar mais espaço aos carros está longe de ser uma prática nova em avenidas da cidade e se repete em várias administrações do município. Desde 2006, já são pelo menos oito praças que sofreram adaptações ou desapareceram para dar espaço aos veículos. A Praça do Chafariz na T-63 com 85, por exemplo, deu lugar a um viaduto em 2008. O mesmo ocorreu na Praça do Ratinho um ano antes.

Em alguns casos, trata-se de uma solução rápida e pontual, em que se troca uma rotatória por um trecho semaforizado, como foi na Praça Walter Santos em 2006 e na Edilberto Veiga Jardim em 2011, cortadas ao meio para dar maior fluidez ao trânsito.

Em outros casos, a intervenção é mais grave. São os casos das praças A e da Bíblia, que há muito tempo são terminais de ônibus, e a Praça do Bandeirante, que ficou apenas com a estátua do Bandeirante, sem a praça.

BRT

Em 2016, a praça existente no cruzamento da Avenida 90 com a 136, no Setor Sul, vai dar espaço para o corredor da BRT (Bus Rapid Transit, da sigla em inglês). O mesmo vai acontecer no cruzamento da Perimetral Norte com a Goiás Norte.

O secretário municipal de Trânsito, Transporte e Mobilidade (SMT), Andrey Azeredo, afirma que a Praça do Relógio, na prática, é uma rotatória, cuja função é conter o tráfego na Avenida Jamel Cecílio e que, atualmente, ela se tornou obsoleta. Andrey conta que o local foi denominado Praça Rotary Club Internacional em 10 de outubro de 1996 e nunca foi espaço de convívio para as pessoas. Abaixo da praça, há as casas de máquina feitas para que o relógio funcionasse e, por isso, o espaço permeável do local é menor do que em uma praça comum. "As referências da região são a Marginal Botafogo, a Avenida E, o viaduto da BR-153 e GO-020, o Centro Cultural Oscar Niemeyer e até o shopping, mas a rotatória não”, afirma o secretário, contestando os críticos que condenam a mudança.

Pesquisa na internet revela, no entanto, que lojas da Avenida Jamel Cecílio e empreendimentos residenciais da região consideram a Praça do Relógio como referência, assim como motoristas que trafegam pela via, até mesmo para a indicação de endereços. Além disso, o local guardava características paisagísticas diferentes, que criavam um clima de certa afetividade com a população.

Referências

A arquiteta e urbanista Maria Ester de Souza, vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Goiás (CAU-GO), afirma que não cabe ao Poder Público definir quais são as referências da cidade e, sim, o próprio cidadão. "A referência pode ser qualquer coisa, até uma árvore numa esquina ou em uma avenida, isso depende da relação que a pessoa tem com a cidade”, diz. Para ela, o secretário nega a importância histórica da Praça do Relógio, construída na década de 1990 para ser um marco na entrada sul de Goiânia, independente do tempo em que isso ocorreu.

Doutora em Transportes e professora da Universidade Federal de Goiás (UFG), Erika Cristine Kneib afirma que os marcos urbanos são importantes para a legibilidade da cidade, que é necessária para a relação com o cidadão. Kneib explica que os marcos são usados na leitura da cidade, uma forma de reconhecer e se afeiçoar com o espaço urbano, além de servir também na construção da paisagem. "A Praça do Relógio já foi um ponto paisagístico importante e se o problema é ela não ser uma praça, que construam a praça para o relógio.”

Utilidade

Andrey Azeredo explica que o recorte na Praça do Relógio é uma decisão técnica que procura resolver o problema da Avenida Jamel Cecílio e, por isso, não ocorre sozinha. Além desta mudança, cuja decisão foi tomada em 2013, há um projeto de reconfiguração semafórica e proibição de estacionamento em parte da via. "Com as mudanças, seria ainda pior se mantivesse a rotatória. O semáforo organiza melhor o trânsito e melhora a fluidez. Hoje, a rotatória já não beneficia o trânsito local, é uma demanda de quem está na região.”

Maria Ester, em contrapartida, acredita que a rotatória no local, por ter mais de quatro saídas, funciona melhor que a semaforização na ordenação do trânsito. "Além disso, ela funciona como barreira da água em enxurrada, quebrando a velocidade e ajudando na drenagem da cidade.” Ela também afirma que a rotatória facilita a fluidez e a segurança, já que não há respeito pela semaforização. Andrey diz que, nesse caso, o argumento seria usar o problema da falta de respeito para impossibilitar mudanças na cidade.

quarta-feira, 14 de outubro de 2015

Expansão de Alphaville não foi prevista

11/10/2015 - O Estado de São Paulo, Imóveis

Personagem histórico do mercado imobiliário e da construção, Renato Albuquerque é responsável, juntamente com seu então sócio, Yojiro Takaoka, na Construtora Albuquerque Takaoka, pela criação de Alphaville, o projeto de desenvolvimento urbanístico iniciado em 1973 em Barueri, na Grande São Paulo, e que se tornou marco no mercado brasileiro de loteamentos. Takaoka morreu em 1994, a empresa se desfez e em 1995 Alphaville deixou de ser uma marca para se tornar a Alphaville Urbanismo. Dr. Renato, como Albuquerque é chamado por colaboradores, está com 87 anos, e conta como surgiu Alphaville, o motivo pelo qual decidiu vender a empresa e qual é o seu legado.

A ideia

A ideia de fazer um loteamento é de 1971,72. Imaginava-se, então, um loteamento num lugar amplo de casas para pessoas que quisessem conviver um pouco mais com a natureza. Procurava-se um lugar perto de São Paulo, mas não para ser uma segunda casa. Começamos a pensar nessa ideia e encontramos esta área (em Barueri). E eu e Takaoka fomos falar com o prefeito.

Expertise

Fazer um loteamento para nós era uma coisa muito simples. Éramos empreiteiros de obras públicas,já tínhamos feito estradas, serviços de água e esgoto em grandes e pequenas cidades, tínhamos noção de toda a intraestrutura que um loteamento necessita.

'Caiu a ficha'

Para nossa surpresa, o prefeito de Barueri, que tinha o apelido de Perereca, teve uma reação completamente inesperada por nós. Ele disse: "Eu não quero mais gente morando em Barueri, eu quero fábrica, eu quero indústria, eu não quero que Barueri seja cidade dormitório. Eu preciso criar o equilíbrio na cidade". Naquele dia, caiu a nossa ficha.

Mudança de planos

Aquela altura estávamos comprando terrenos da primeira etapa, eram cerca de 2,5 milhões de metros quadrados. Mas o Perereca tinha toda razão e fomos pesquisar um nicho de mercado. Percebemos a necessidade de um local onde houvesse restrições, principalmente ambiental - não se esqueça que a primeira lei ambiental surgiu em 1979. Nessa linha, começamos um loteamento empresarial, o Alphaville Industrial e Empresarial. Nem se falava em residencial.

HP

Estávamos nesse caminho, quando me aparece um sujeito, um americano da Hewlett Packard, o Skip Law. Skip era apelido, mas esqueci o primeiro nome dele. Ele era diretor da Realty da Hewlett Packard em Palo Alto, na Califórnia (EUA). Esse cara chega ao escritório e diz: sobrevoei uma região em São Paulo, vi que estão fazendo um loteamento e que é de vocês. Perguntou: 'O que vocês estão fazendo lá?' Eu contei, em linhas gerais, que era um loteamento empresarial, industrial. E que ainda não tinhamos as restrições necessárias. Ele contou que havia feito mais de um desenvolvimento urbanístico em Palo Alto, onde até hoje é sede da Hewlett Packard, e que tinha dado muito certo.

O número 1

Para minha surpresa, ele disse 'eu quero comprar um lote seu'. Não tínhamos vendido nada para ninguém, nem estava pronto o loteamento. Estava em inicio de obras. Perguntei se ele queria instalar a fábrica e ele disse que não, que queria instalar o escritório. E foi embora. Sete dias depois, eu recebo um pacote imenso, enviado por ele, de todo o projeto dele, as restrições, os contratos, tudo o que ele fez em Palo Alto. Junto com nossos arquitetos, fizemos uma adaptação para o Brasil. Não foi fácil. A sede da HP está aqui até hoje.

O residencial

O início foi só empresarial. Eu vou contar porque veio o residencial. Atrás da HP, vieram 15, 20 empresas de todos os portes, inclusive indústrias não poluentes, havia até uma fundição de ouro. Evitávamos, por causa das restrições, por exemplo, um frigorífico. Para nossa surpresa, houve muita procura por escritórios e esse pessoal começou a reclamar para a gente da inexistência de bons bairros para morar. E que o trajeto de São Paulo ficava longo. Criamos, então, um residencial como experiência. Na época, chamava-se só Alphaville Residencial. Com o surgimento do dois, aquele virou um e aí fomos até o 14. Não havia um plano abrangendo os 14, mesmo porque nós não éramos donos dos outros terrenos, fomos adquirindo os terrenos limítrofes e ampliando a região.

'Fui Junto'

As vezes me perguntam: 'Como você imaginou a região toda? Eu não imaginei nada, eu fui junto. Fomos acompanhando o desenvolvimento do mercado imobiliário, lotes maiores, lotes menores, lotes para apartamentos, lotes para casa e ai também atingimos o município de Santana de Parnaíba, porque Alphaville está aqui (Barueri) e em Santana. O sucesso foi grande e como tinhamos amplo espaço na região, não fomos para outras cidades.

Nova praça

A primeira cidade fora de Barueri-Carapicuíba que fomos foi Campinas, em 1994. Vimos que, em Campinas, o Alphaville de São Paulo era muito conhecido e a venda foi muito aceita. Depois, fomos para Curitiba. Nessa altura, o Takaoka tinha falecido e eu já tinha sociedade com o Nuno Lopes Alves, que veio para cá em 1995. Antes, tínhamos trabalhado juntos fazendo loteamento em Portugal.

Expansão e venda

O Nuno espalhou Alphaville pelo Brasil até o ano 2005, 2006, 2007, quando nós resolvemos vender a empresa por um problema de funding. Veja, uma empresa não estaciona, ou vai para a frente ou você cai. Fazer Alphaville avançar naquela altura significava necessidade muito grande de capital. Não existe financiamento para loteamento, só existe o financiamento de produção ou desconto de recebíveis quando a obra está pronta. Então, há um intervalo muito grande entre começar o loteamento e vender o primeiro lote. Só depois que está tudo pronto é que se consegue descontar algo no banco. Então, é uma falta de capital de giro muito grande.

Tempo e financiamento

Na média, esse tempo entre começar e vender varia de dois a cinco anos. Tem projeto que já durou 10 anos. E depois você tem de vender com o seu financiamento, porque o banco não financia. Nós contornávamos, em parte, e até hoje Alphaville faz assim, fazendo parceria com dono de terreno - é uma maneira de não comprar o terreno. Pela parceria, o dono da terra recebe um porcentual das vendas, Alphaville recebe outro e fica com a aprovação do projeto, estrutura, todas as despesas. Com isso se elimina um financiamento grande, mas ainda assim é necessário funding muito grande.

Opções

Nós tínhamos três opções. Estacionar, impossível. Outra possibilidade: abrir capital, coisa que nunca me animou, porque eu nunca fui acostumado a ter patrão e quando você abre capital você não tem um patrão, tem um exército de patrões que querem tirar o seu sangue chupando de canudinho na jugular. A terceira opção era vender uma equity, uma parte da empresa para um investidor. Optamos pela equity, mas por motivos de negociação chegamos à conclusão de que a venda parcial não era boa. E a Gafisa, que àquela altura era a melhor opção que se apresentava, exigia ter mais de 50%, mas não era do ramo de loteamentos, o que é muito preocupante. E resolvemos vender tudo para a Gafisa, em etapas, no espaço de cinco anos. Assim, saímos de Alphaville.

Minoritária

Inicialmente, a Alphaville teve alguns percalços, mas a nossa estrutura permaneceu. E ela retomou o rumo. Posteriormente, quando ficou com 100% do capital, vendeu 70% para os fundos Blackstone e Pátria.

Legado

O legado mais importante é que nós conseguimos que o País todo entendesse que havia surgido um novo tipo de loteamento. E que as comunidades poderiam exigir de outros empreendedores, o mesmo tipo de produto e a mesma qualidade que Alphaville tem. Há dezenas de empresas que nos copiaram e isso me deixa satisfeito. 

Maioria dos compradores é investidor, afirma executivo

Hoje, a Alphaville Urbanismo segue em atividade, atuando no ramo de bairros planejados e loteamentos. A construtora tem mais de 600 colaboradores e atua em 22 Estados e no Distrito Federal. "Mesmo com a desaceleração da economia, nossos produtos têm grande demanda", diz o presidente da empresa, Marcelo Willer.

Em 1995, a Alphaville Urbanismo sucedeu à Construtora Albuquerque Takaoka com uma sociedade entre Renato de Albuquerque e Nuno Lopes Alves. Desde o primeiro Alphaville, em 1973, já foram lançados mais de 100 empreendimentos. O mais recente foi o Terras Alpha Gravataí, na região metropolitana de Porto Alegre. O espaço tem 155 lotes em mais de 77 mil m² e combina áreas comerciais, empresariais e residenciais.

A dificuldade para encontrar espaços para construir nas grandes e médias cidades é o desafio enfrentado pela Alphaville. "Desenvolvemos trabalho permanente de prospecção de novos negócios, localizando as melhores áreas em cada cidade alvo e negociando parcerias com os proprietários de terras. O crescimento da Alphaville depende fundamentalmente da nossa capacidade de encontrar estas novas áreas, e estamos atentos a novas oportunidades", diz.

O perfil dos clientes da empresa mudou com o tempo. "Antes, as pesquisas que o Nuno fazia mostravam que de 35% a 40% dos compradores eram investidores e de 60% a 65% eram compradores que queriam morar", lembra o presidente da empresa. Agora, as pesquisas de mercado feitas pela Alphaville nos últimos três meses mostram que a proporção foi para 55% de investidores ante 45% de moradores. "As pessoas querem proteger seu dinheiro, estão com medo da desvalorização" afirma Willer.

A Alphaville Urbanismo também é dona da marca Terras Alpha. O primeiro empreendimento foi lançado em 2009 em Foz do Iguaçu (PR). Para conquistar diferentes públicos, os lotes são menores do que os do Alphaville: uma média de 350 m² contra 450 m², respectivamente.

Jovem 

"O público do Terras Alpha costuma ser mais jovem, muitos buscam construir seu primeiro imóvel. Já o público do Alphaville, na maior parte das vezes, é de pessoas que estão buscando um conceito diferente de moradia para a família, com mais espaço, tranquilidade e maior contato com a natureza", diferencia Marcelo.

Em 2013, a Alphaville Urbanismo passou a pertencer ao grupo de investimentos Blackstone e Pátria, com uma participação de 70%; e ao Grupo Gafisa, dono dos 30% restantes.

sexta-feira, 2 de outubro de 2015

Crise adia obras de sete corredore de transportes em Fortaleza

02/10/2015 - O Povo - Fortaleza

Com a crise no Governo Federal, que repercute em anúncio de cortes no orçamento, a Prefeitura de Fortaleza vai adiar as obras dos sete corredores expressos na Capital. As três obras de mobilidade já iniciadas na Cidade, além de outros dois pacotes, estão com recurso garantido, segundo a Secretaria da Infraestrutura (Seinf).

O pacote que contempla os sete corredores expressos, cujas obras deveriam começar ainda este ano, será adiado. O valor total está aproximado em R$ 1,12 bilhão. "O cronograma de implantação desses projetos está sendo revisto pra que sejam adiados. A expectativa era que ficassem prontos em 2018. A gente está replanejando pra 2020. Nossa expectativa é que a gente possa começar a implantar alguns deles em 2016. Vai depender muito do comportamento da economia no próximo ano”, pondera.

Essa situação, segundo o titular da Seinf, Samuel Dias, é porque a União não está aprovando novos projetos. Ele lembra que, pelo porte das obras de mobilidade, é necessário a Prefeitura recorrer a dois tipos de financiamento: por meio de repasse do Orçamento Geral da União e através de empréstimos, com bancos nacionais e internacionais. "O Governo Federal é avalista de todas as operações de empréstimo. Nesse sentido, no ponto de vista operacional, acaba sendo muito parecido o dinheiro do Orçamento Geral e o do empréstimo: os dois estão sujeitos à liberação do Governo Federal”, detalha.

Obras asseguradas

Em Fortaleza, afirma o secretário, as obras em andamento, "com garantia de execução”, têm recurso de financiamento da Caixa e do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID). "A gente não vai começar nenhuma obra em que não haja recurso financeiro garantido”, afirma o titular da Seinf.

As obras iniciadas são do túnel da Engenheiro Santana Júnior com Padre Antônio Tomás, do túnel da avenida Padre Antônio Tomás sob a Via Expressa e do viadutos e rotatória da avenida Raul Barbosa com Murilo Borges. Esse conjunto está orçado em aproximadamente R$ 73 milhões. Além desses, Samuel Dias afirma que há recurso assegurado para as outras obras do corredor Parangaba/Papicu e de parte das obras do corredor da avenida Aguanambi.

quinta-feira, 1 de outubro de 2015

TRANSPORTE PASSA A SER DIREITO SOCIAL NA CONSTITUIÇÃO

10/09/2015 - NTU

O Senado Federal aprovou nesta quarta-feira (9) o texto da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) que torna o transporte público um direito social. Como o texto já foi aprovado em dois turnos pelo plenário da Câmara e pelo plenário do Senado segue agora para promulgação.

A PEC 74/2013 é de iniciativa da deputada federal Luiza Erundina (PSB-SP) e teve, no Senado, relatoria do senador Aloysio Nunes Ferreira (PSDB-SP). O Artigo 6º da Constituição já prevê entre os direitos sociais dos cidadãos a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância e a assistência aos desamparados.

O presidente executivo da NTU, Otávio Cunha, ressalta a importância da PEC para a melhoria do transporte urbano no Brasil e destaca a necessidade de criação de um fundo nacional de transporte para que se tenha investimentos garantidos e contínuos para esse direito.

“O grande apelo que se tem ao equiparar o transporte à saúde e a educação como direito social é de criar a possibilidade de o governo ter fundos específicos em investimento em transporte. Assim, não é mais um programa de PAC. Cria-se a possibilidade de ter no orçamento da união um fundo que possa ser utilizado todo ano para investimento em infraestrutura, tal qual ocorre com os fundos da educação e da saúde”, argumenta.

A matéria segue para promulgação imediata em sessão conjunta do Congresso Nacional, que acontecerá na próxima terça-feira (15) às 11h