quarta-feira, 14 de outubro de 2015

Expansão de Alphaville não foi prevista

11/10/2015 - O Estado de São Paulo, Imóveis

Personagem histórico do mercado imobiliário e da construção, Renato Albuquerque é responsável, juntamente com seu então sócio, Yojiro Takaoka, na Construtora Albuquerque Takaoka, pela criação de Alphaville, o projeto de desenvolvimento urbanístico iniciado em 1973 em Barueri, na Grande São Paulo, e que se tornou marco no mercado brasileiro de loteamentos. Takaoka morreu em 1994, a empresa se desfez e em 1995 Alphaville deixou de ser uma marca para se tornar a Alphaville Urbanismo. Dr. Renato, como Albuquerque é chamado por colaboradores, está com 87 anos, e conta como surgiu Alphaville, o motivo pelo qual decidiu vender a empresa e qual é o seu legado.

A ideia

A ideia de fazer um loteamento é de 1971,72. Imaginava-se, então, um loteamento num lugar amplo de casas para pessoas que quisessem conviver um pouco mais com a natureza. Procurava-se um lugar perto de São Paulo, mas não para ser uma segunda casa. Começamos a pensar nessa ideia e encontramos esta área (em Barueri). E eu e Takaoka fomos falar com o prefeito.

Expertise

Fazer um loteamento para nós era uma coisa muito simples. Éramos empreiteiros de obras públicas,já tínhamos feito estradas, serviços de água e esgoto em grandes e pequenas cidades, tínhamos noção de toda a intraestrutura que um loteamento necessita.

'Caiu a ficha'

Para nossa surpresa, o prefeito de Barueri, que tinha o apelido de Perereca, teve uma reação completamente inesperada por nós. Ele disse: "Eu não quero mais gente morando em Barueri, eu quero fábrica, eu quero indústria, eu não quero que Barueri seja cidade dormitório. Eu preciso criar o equilíbrio na cidade". Naquele dia, caiu a nossa ficha.

Mudança de planos

Aquela altura estávamos comprando terrenos da primeira etapa, eram cerca de 2,5 milhões de metros quadrados. Mas o Perereca tinha toda razão e fomos pesquisar um nicho de mercado. Percebemos a necessidade de um local onde houvesse restrições, principalmente ambiental - não se esqueça que a primeira lei ambiental surgiu em 1979. Nessa linha, começamos um loteamento empresarial, o Alphaville Industrial e Empresarial. Nem se falava em residencial.

HP

Estávamos nesse caminho, quando me aparece um sujeito, um americano da Hewlett Packard, o Skip Law. Skip era apelido, mas esqueci o primeiro nome dele. Ele era diretor da Realty da Hewlett Packard em Palo Alto, na Califórnia (EUA). Esse cara chega ao escritório e diz: sobrevoei uma região em São Paulo, vi que estão fazendo um loteamento e que é de vocês. Perguntou: 'O que vocês estão fazendo lá?' Eu contei, em linhas gerais, que era um loteamento empresarial, industrial. E que ainda não tinhamos as restrições necessárias. Ele contou que havia feito mais de um desenvolvimento urbanístico em Palo Alto, onde até hoje é sede da Hewlett Packard, e que tinha dado muito certo.

O número 1

Para minha surpresa, ele disse 'eu quero comprar um lote seu'. Não tínhamos vendido nada para ninguém, nem estava pronto o loteamento. Estava em inicio de obras. Perguntei se ele queria instalar a fábrica e ele disse que não, que queria instalar o escritório. E foi embora. Sete dias depois, eu recebo um pacote imenso, enviado por ele, de todo o projeto dele, as restrições, os contratos, tudo o que ele fez em Palo Alto. Junto com nossos arquitetos, fizemos uma adaptação para o Brasil. Não foi fácil. A sede da HP está aqui até hoje.

O residencial

O início foi só empresarial. Eu vou contar porque veio o residencial. Atrás da HP, vieram 15, 20 empresas de todos os portes, inclusive indústrias não poluentes, havia até uma fundição de ouro. Evitávamos, por causa das restrições, por exemplo, um frigorífico. Para nossa surpresa, houve muita procura por escritórios e esse pessoal começou a reclamar para a gente da inexistência de bons bairros para morar. E que o trajeto de São Paulo ficava longo. Criamos, então, um residencial como experiência. Na época, chamava-se só Alphaville Residencial. Com o surgimento do dois, aquele virou um e aí fomos até o 14. Não havia um plano abrangendo os 14, mesmo porque nós não éramos donos dos outros terrenos, fomos adquirindo os terrenos limítrofes e ampliando a região.

'Fui Junto'

As vezes me perguntam: 'Como você imaginou a região toda? Eu não imaginei nada, eu fui junto. Fomos acompanhando o desenvolvimento do mercado imobiliário, lotes maiores, lotes menores, lotes para apartamentos, lotes para casa e ai também atingimos o município de Santana de Parnaíba, porque Alphaville está aqui (Barueri) e em Santana. O sucesso foi grande e como tinhamos amplo espaço na região, não fomos para outras cidades.

Nova praça

A primeira cidade fora de Barueri-Carapicuíba que fomos foi Campinas, em 1994. Vimos que, em Campinas, o Alphaville de São Paulo era muito conhecido e a venda foi muito aceita. Depois, fomos para Curitiba. Nessa altura, o Takaoka tinha falecido e eu já tinha sociedade com o Nuno Lopes Alves, que veio para cá em 1995. Antes, tínhamos trabalhado juntos fazendo loteamento em Portugal.

Expansão e venda

O Nuno espalhou Alphaville pelo Brasil até o ano 2005, 2006, 2007, quando nós resolvemos vender a empresa por um problema de funding. Veja, uma empresa não estaciona, ou vai para a frente ou você cai. Fazer Alphaville avançar naquela altura significava necessidade muito grande de capital. Não existe financiamento para loteamento, só existe o financiamento de produção ou desconto de recebíveis quando a obra está pronta. Então, há um intervalo muito grande entre começar o loteamento e vender o primeiro lote. Só depois que está tudo pronto é que se consegue descontar algo no banco. Então, é uma falta de capital de giro muito grande.

Tempo e financiamento

Na média, esse tempo entre começar e vender varia de dois a cinco anos. Tem projeto que já durou 10 anos. E depois você tem de vender com o seu financiamento, porque o banco não financia. Nós contornávamos, em parte, e até hoje Alphaville faz assim, fazendo parceria com dono de terreno - é uma maneira de não comprar o terreno. Pela parceria, o dono da terra recebe um porcentual das vendas, Alphaville recebe outro e fica com a aprovação do projeto, estrutura, todas as despesas. Com isso se elimina um financiamento grande, mas ainda assim é necessário funding muito grande.

Opções

Nós tínhamos três opções. Estacionar, impossível. Outra possibilidade: abrir capital, coisa que nunca me animou, porque eu nunca fui acostumado a ter patrão e quando você abre capital você não tem um patrão, tem um exército de patrões que querem tirar o seu sangue chupando de canudinho na jugular. A terceira opção era vender uma equity, uma parte da empresa para um investidor. Optamos pela equity, mas por motivos de negociação chegamos à conclusão de que a venda parcial não era boa. E a Gafisa, que àquela altura era a melhor opção que se apresentava, exigia ter mais de 50%, mas não era do ramo de loteamentos, o que é muito preocupante. E resolvemos vender tudo para a Gafisa, em etapas, no espaço de cinco anos. Assim, saímos de Alphaville.

Minoritária

Inicialmente, a Alphaville teve alguns percalços, mas a nossa estrutura permaneceu. E ela retomou o rumo. Posteriormente, quando ficou com 100% do capital, vendeu 70% para os fundos Blackstone e Pátria.

Legado

O legado mais importante é que nós conseguimos que o País todo entendesse que havia surgido um novo tipo de loteamento. E que as comunidades poderiam exigir de outros empreendedores, o mesmo tipo de produto e a mesma qualidade que Alphaville tem. Há dezenas de empresas que nos copiaram e isso me deixa satisfeito. 

Maioria dos compradores é investidor, afirma executivo

Hoje, a Alphaville Urbanismo segue em atividade, atuando no ramo de bairros planejados e loteamentos. A construtora tem mais de 600 colaboradores e atua em 22 Estados e no Distrito Federal. "Mesmo com a desaceleração da economia, nossos produtos têm grande demanda", diz o presidente da empresa, Marcelo Willer.

Em 1995, a Alphaville Urbanismo sucedeu à Construtora Albuquerque Takaoka com uma sociedade entre Renato de Albuquerque e Nuno Lopes Alves. Desde o primeiro Alphaville, em 1973, já foram lançados mais de 100 empreendimentos. O mais recente foi o Terras Alpha Gravataí, na região metropolitana de Porto Alegre. O espaço tem 155 lotes em mais de 77 mil m² e combina áreas comerciais, empresariais e residenciais.

A dificuldade para encontrar espaços para construir nas grandes e médias cidades é o desafio enfrentado pela Alphaville. "Desenvolvemos trabalho permanente de prospecção de novos negócios, localizando as melhores áreas em cada cidade alvo e negociando parcerias com os proprietários de terras. O crescimento da Alphaville depende fundamentalmente da nossa capacidade de encontrar estas novas áreas, e estamos atentos a novas oportunidades", diz.

O perfil dos clientes da empresa mudou com o tempo. "Antes, as pesquisas que o Nuno fazia mostravam que de 35% a 40% dos compradores eram investidores e de 60% a 65% eram compradores que queriam morar", lembra o presidente da empresa. Agora, as pesquisas de mercado feitas pela Alphaville nos últimos três meses mostram que a proporção foi para 55% de investidores ante 45% de moradores. "As pessoas querem proteger seu dinheiro, estão com medo da desvalorização" afirma Willer.

A Alphaville Urbanismo também é dona da marca Terras Alpha. O primeiro empreendimento foi lançado em 2009 em Foz do Iguaçu (PR). Para conquistar diferentes públicos, os lotes são menores do que os do Alphaville: uma média de 350 m² contra 450 m², respectivamente.

Jovem 

"O público do Terras Alpha costuma ser mais jovem, muitos buscam construir seu primeiro imóvel. Já o público do Alphaville, na maior parte das vezes, é de pessoas que estão buscando um conceito diferente de moradia para a família, com mais espaço, tranquilidade e maior contato com a natureza", diferencia Marcelo.

Em 2013, a Alphaville Urbanismo passou a pertencer ao grupo de investimentos Blackstone e Pátria, com uma participação de 70%; e ao Grupo Gafisa, dono dos 30% restantes.

Nenhum comentário:

Postar um comentário